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Droit de la copropriété

Le 28 juillet 2009
Droit de la copropriété
Panorama décembre 2013 : actualités en droit de la copropriété

  

  • Travaux de modernisation des ascenseurs

 

La seconde phase des travaux, qui devait initialement s’achever au 3 juillet 2013, a été reportée d’un an au 3 juillet 2014 (Décret n° 2013-664 du 23 juillet 2013 relatif au délai d’exécution et au champ d’application des travaux de sécurité sur les installations d’ascenseurs).

 

En outre, les travaux dits de précisons d’arrêt (destinés à prévenir le risque de chute dû au décalage plancher de cabine et pallier étage) sont désormais limités aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public.

           

 

  • Prescription décennale de l’action en suppression d’un empiètement sur les parties communes

 

La Cour de Cassation juge que l’action en suppression d’un empiètement sur les parties communes intervenu à l’occasion de travaux autorisés par l’assemblée générale mais exécutés différemment est une action personnelle soumise à la prescription décennale (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2013, n° de pourvoi 12-12.154).

 

La Cour de Cassation confirme par cet arrêt une jurisprudence constante aux termes de laquelle l’action du syndicat relève de la prescription décennale prévue à l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

  • Les frais de recouvrement du syndicat contre un copropriétaire doivent être justifiés

 

Les frais de recouvrement de créance ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant que si ces frais sont effectivement nécessaires (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 décembre 2012, n° de pourvoi 11-25.923).

 

La question des frais qui peuvent directement être facturés par le syndic au copropriétaire défaillant est récurrente.

 

Rappelons que la loi SRU du 13 décembre 2000 et la loi LNL du 13 juillet 2006 ont apporté des précisions à ce sujet.

 

Désormais, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné «  Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

 

Pour autant, ces deux modifications législatives n’ont pas réussi à faire disparaitre toutes les difficultés que les syndics rencontrent en pratique pour recouvrer ces frais.

 

L’arrêt du 18 décembre 2012 en est une parfaite illustration.

 

Les frais engagés par le syndic doivent être « effectivement nécessaire » ce qui implique une appréciation au cas par cas, la Cour de Cassation ayant renvoyé sur ce point à l’appréciation souveraine des juges du fond.

 

 

  • L’interdiction d’exploitation des commerces dans le règlement de copropriété doit viser des activités précises

 

Le règlement de copropriété peut prohiber l’exploitation de certaines activités commerciales sans contrevenir à la destination mixte de l’immeuble.

 

En l’espèce, le règlement de copropriété interdisait, sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, l’exploitation des commerces suivant « tous commerces alimentaires, rentrant dans les catégories visées à l’alinéa ci-dessus, les cafés, bars, restaurant, boîtes de nuit, dancing, discothèque, cinéma, salle de spectacle ».

 

La Cour d’appel de Paris avait accueilli favorablement la demande du syndic en cessation de l’activité du preneur et la demande de la résiliation du bail commercial qui autorisait l’activité de salon de thé et petite restauration.

 

La Cour de Cassation a cassé l’arrêt, la Cour d’appel n’ayant pas recherché, comme il lui était demandé, si l’activité permise par le bail était précisément interdite par le règlement de copropriété et si elle était effectivement génératrices de nuisances (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 juillet 2013, n° de pourvoi 11-26.363).

 

L’interdiction d’exploitation insérée dans le règlement de copropriété doit viser des activités précises.

 

 

  • Refus d’autorisation d’une demande de travaux sur les parties communes aux frais d’un copropriétaire

 

Une demande de travaux sur les parties communes formulée par un copropriétaire peut être refusée, quand bien même le coût de ses travaux serait supporté par le copropriétaire, si le projet de travaux présentait des risques pour la sécurité des personnes et les droits des copropriétaires (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 octobre 2012, n° de pourvoi 11-11.705).

 

L’imprécision technique et l’ampleur des travaux justifiaient un refus définitif.

 

 

En l’espèce, la demande d’autorisation des travaux portait sur le remplacement du fibrociment, matériau qui contient généralement de l’amiante.

 

 

  • Transmission des archives par tout ancien syndic et non seulement par le syndic sortant

 

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’ancien syndic de transmettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives en sa possession.

 

La Cour de Cassation a jugé que cette obligation de transmission des archives s’imposait à tout ancien syndic et non uniquement au syndic sortant (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 31 octobre 2012, n° de pourvoi 11-10.590).

 

Les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public.

 

Ainsi, le syndic sortant ne peut pas se prévaloir d’un droit de rétention pour s’opposer à la transmission des archives.

 

Les délais de transmission sont les suivants :

 

  • 1 mois pour la transmission des archives à compter de la cessation des fonctions de syndic,

  • 1 mois pour la transmission des fonds immédiatement disponibles et de la situation de trésorerie à compter de la cessation des fonctions de syndic,

  • 2 mois suivant l’expiration du délai d’un mois pour le versement du solde des fonds disponibles après apurement des comptes.

     

    A défaut de transmission des archives dans les délais ci-dessus mentionnés et après une mise en demeure infructueuse, le Président du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent, statuant comme en matière de référé, pourra être saisi par le syndic nouvellement désigné ou par le président du conseil syndical d’une demande de communication sous astreinte.

     

    Le syndic doit transmettre toutes les pièces en sa possession, telles que listées à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 :

     

  • le règlement de copropriété à jour des modifications,

  • l’état descriptif de division à jour des modifications,

  • l’ensemble des conventions,

  • les plans,

  • les registres des procès-verbaux d’assemblées générales,

  • toutes décisions de justice relatives à l’immeuble,

  • éventuellement la copie du carnet d’entretien de l’immeuble (au frais du copropriétaire qui en fait la demande)

  • copie des diagnostics techniques le cas échéant.

    Par Maître Linda KARADAS, Avocat au Barreau de Paris

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